به گزارش خبرنگار گروه اقتصادی شبکه اطلاعرسانی «مرصاد»؛ بازار مسکن گاهی شبیه میدانی میشود که قوانین و مقررات آن، جای خود را به تصمیمات لحظهای افراد میدهند؛ وقتی ساختارهای رسمی ناکارآمد میشوند، امکان بروز سوءاستفاده و نابرابری حقوقی بین طرفین افزایش پیدا کرده و اعتماد عمومی آسیب میبیند.
حضور واسطههای قانونی در معاملات، مانند مشاوران املاک، نقش مهمی در ایجاد تعادل و شفافیت دارد، اما محدود شدن اختیارات آنها یا ضعف سامانههای الکترونیکی، بازار را به سمت بینظمی و رکود هدایت میکند و امنیت حقوقی شرکتکنندگان را تهدید میکند.
افزایش قراردادهای غیررسمی، راه را برای رفتارهای خودسرانه باز میکند؛ در این شرایط، هر تصمیم مالک یا مستأجر بدون ضابطه قانونی ممکن است اثرات گستردهای بر بازار و زندگی افراد داشته باشد و چرخه معاملات را با مخاطرات جدی رو به رو کند.
حل این چالش نیازمند نوآوری در ساختارهای نظارتی و تقویت زیرساختهای دیجیتال است؛ با آموزش هدفمند و محدود کردن دسترسی عمومی، میتوان محیطی قانونمند و قابل اعتماد برای معاملات ایجاد کرد و اعتماد و ثبات بازار را بازگرداند.
محدود مشاور املاک در تعیین شرایط قرارداد
یاسر ملکی در گفتگو با خبرنگار گروه اقتصادی شبکه اطلاعرسانی «مرصاد»؛ اظهار داشت: با وجود اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، رواج قراردادهای دستنویس هنوز باقی است و باعث ایجاد مشکلات متعددی برای بازار مسکن و افزایش نگرانی مستأجران و مشاوران املاک شده است.
وی افزود: قوانین سختگیرانه بدون ارائه آموزش کافی برای مشاوران و کاربران اجرا شدهاند و سامانههای ثبت معاملات، بهدلیل پهنای باند پائین و اتصال ناقص به سازمانهای مرتبط مانند ثبت احوال و دادگستری، با اختلال و قطعیهای مکرر مواجه هستند که روند ثبت رسمی قراردادها را دچار مشکل کرده است.
رئیس اتحادیه املاک کرمانشاه تصریح کرد: در زمان قطعی سامانهها، مشاوران برای حفظ معاملات مشتریان و جلوگیری از از بین رفتن خرید و فروش، ناچار به استفاده از قراردادهای دستنویس میشوند؛ این موضوع موجب میشود که قراردادها خارج از چارچوب قانونی ثبت شوند و زمینه بروز اختلاف و تخلفات حقوقی فراهم شود.
ملکی ادامه داد: سامانه کاتب قراردادها را در قالب پیشنویس و قرارداد یکسان طراحی کرده است، اما چاپ پیشنویس بدون درج شروط و مفاد قرارداد، نارضایتی طرفین و مشاوران را بهدنبال دارد، زیرا اطلاعات کامل معامله در چاپ قرارداد قابل رویت نیست و آثار حقوقی آن محدود است.
وی به محدودیتهای مربوط به اسناد و وکالتها اشاره کرد و گفت: در صورت داشتن وکالت فروش یا غیبت صاحب سند، سامانه امکان ثبت معامله را نمیدهد و بسیاری از معاملات بهدلیل نبود کد یکتا یاعدم تطابق مشخصات با صاحب سند قابل ثبت نیستند، که این مسئله مشکلات عملیاتی برای مشاوران ایجاد میکند.
ضرورت سامانهها برای جلوگیری از معاملات جعلی
رئیس اتحادیه املاک کرمانشاه افزود: با وجود مشکلات، سامانهها برای جلوگیری از معاملات جعلی و صحتسنجی اسناد ضروری هستند و ثبت آنلاین قراردادها قابلیت پیگیری و شناسایی اسناد غیرواقعی را فراهم میکند، اما ضعف فنی سامانهها و محدودیتهای عملیاتی همچنان استفاده از قراردادهای دستنویس را رایج نگه داشته است.
ملکی اذعان کرد: سامانههای ثبت معاملات به کمک مشاوران املاک طراحی شدهاند تا امکان شناسایی اسناد توقیفشده یا ممنوعالمعامله فراهم شود، اما ورود عموم افراد بدون پروانه کسب مشکلات جدی ایجاد میکند و زمینه سوءاستفاده از بازار را افزایش داده است.
وی افزود: نبود سقف مشخص برای تعیین اجارهبها و اعمال نظارت ناکافی باعث شده برخی مالکان، نرخ اجاره را بهطور دلخواه افزایش دهند؛ دولت سقفهای اعلامی را ابلاغ کرده، اما در عمل نظارت کافی وجود ندارد و مالکان برای جلوگیری از مشمولیت قانون، سعی میکنند قراردادها را خارج از چارچوب قانونی ثبت کنند.
رئیس اتحادیه املاک کرمانشاه تصریح کرد: با عمومی شدن سامانه و اجازه ثبت قرارداد توسط افراد عادی، مالکان بدون دخالت مشاور املاک قادر به تعیین نرخ و شرایط قرارداد هستند؛ نقش مشاور املاک صرفاً واسطه قانونی است و قانون تجارت، او را موظف به چک کردن نرخها یا اعمال نظر مالک نمیداند.
ملکی در پاسخ به اقدامات پیشگیرانه، گفت: برای جلوگیری از افزایش دلخواه اجارهبها، جرائم و شکایتهای قانونی پیشبینی شدهاند، اما بهدلیل درگاه عمومی و نبود نظارت مستمر، بسیاری از قراردادهای غیررسمی خارج از سامانه انجام میشود و مالک میتواند مبالغ پوششی دریافت کند، که چالش بزرگی برای بازار ایجاد میکند.
وی عنوان کرد: اتحادیه مشاوران املاک با ایجاد کانالهای اطلاعرسانی و برگزاری کلاسهای آموزشی برای دریافت پروانه تخصصی، مالکان و مشاوران را با قوانین و نحوه ثبت قراردادها آشنا میکند؛ این آموزشها شامل قوانین، ثبت آنلاین قراردادها و شیوه جلوگیری از تخلفات است و شرط صدور پروانه به قبولی در این دورهها وابسته است.
راهکار بازگرداندن بازار به ریل قانونی
رئیس اتحادیه املاک کرمانشاه به راهکارهای بازگرداندن بازار به ریل قانونی اشاره کرد و گفت: محدود کردن دسترسی عمومی و الزام به ثبت قراردادها توسط مشاوران دارای پروانه، همراه با اعمال جرائم در صورت تخطی، میتواند بازاری منظم و قانونمند ایجاد کند؛ مشاوران املاک با نظارت و محدودیت قانونی میتوانند از سوءاستفادهها جلوگیری کنند.
ملکی خاطرنشان کرد: اعمال محدودیتهای جدید در حوزه مشاوران املاک، ضمن کاهش اختیارات، میتواند به ابطال پروانهها و افزایش بیکاری گسترده منجر شود؛ مشاوران املاک بازوی چرخه مسکن هستند و محدود کردن آنها تهدیدی برای بازار خواهد بود.
وی افزود: در کشور حدود ۱۸۵ هزار پروانه مشاور املاک رسمی وجود دارد که هر کدام به طور متوسط پنج نفر را به کارگیری میکنند؛ با احتساب خانواده این افراد، جمعیتی ۳ تا ۴ میلیون نفری تحت تأثیر فعالیت مشاوران املاک قرار دارند و محدود کردن این گروه باعث ایجاد مشکلات اجتماعی و اقتصادی گسترده میشود.
رئیس اتحادیه املاک کرمانشاه تصریح کرد: واگذاری اختیارات بیشتر به دفاتر اسناد رسمی به جای مشاوران، تصمیمی نادرست است؛ کاهش اختیارات مشاوران املاک باعث رکود بیشتر بازار مسکن میشود، زیرا چرخه معاملات مسکن بهطور مستقیم به فعالیت قانونی و پیوسته مشاوران وابسته است.
ملکی ادامه داد: مشاوران املاک هم سابقه دیرینه دارند و هم افراد جدیدی وارد این حرفه شدهاند؛ محدودیت اختیارات آنها باعث کاهش امنیت شغلی و درآمدی خواهد شد و بسیاری ناچار به تعطیلی یا ابطال پروانه خود میشوند، که تبعات منفی مستقیم بر بازار و اشتغال مردم خواهد داشت.
وی در پایان تأکید کرد: از مسئولان خواستاریم که قوانین و مقررات بهگونهای اجرا شود که مشاوران املاک همچنان نقش مؤثر و قانونی خود را در چرخه مسکن ایفا کنند و از بروز رکود و آسیب به اشتغال و معاملات جلوگیری شود.
پیامدهای قراردادهای دستنویس برای مستأجران و موجران
جبار پیری در گفتگو با خبرنگار گروه اقتصادی شبکه اطلاعرسانی «مرصاد»؛ با انتقاد از رواج قراردادهای دستنویس در بازار اجاره، اظهار داشت: این نوع قراردادها باعث خروج معاملات اجاره از چارچوب قانونی میشوند و مشکلات متعددی برای مستأجران و موجران ایجاد میکنند.
وی افزود: قراردادهای دستنویس معمولاً در سامانه اجباری وزارت راه و شهرسازی ثبت نمیشوند، سامانهای که برای شفافیت و اعمال محدودیتهای افزایش اجاره طراحی شده است؛ عدم ثبت معامله، نظارت قانونی بر آن را غیرممکن میکند.
این کارشناس مسائل اقتصادی ادامه داد: قانون ثبت قرارداد و ارائه کد رهگیری را الزامی کرده است؛ عدم ثبت قرارداد باعث فرار مالیاتی موجر و محروم شدن او از معافیتهای مالیاتی مشروط به ثبت میشود.
قراردادهای دستنویس فاقد اعتبار قضائی کافی
پیری همچنین تأکید کرد: در صورت بروز اختلاف، قراردادهای دستنویس فاقد اعتبار قضائی کافی هستند و اثبات آنها دشوار است؛ این مسئله روند گرفتن رای از جمله دستور تخلیه را طولانی و پیچیده میکند.
وی با اشاره به تأثیر قراردادهای غیررسمی بر روند تعیین نرخ اجاره بها، عنوان کرد: این نوع قراردادها به موجران امکان میدهد افزایشهای دلخواه و خارج از چارچوب قانونی را اعمال کنند و سقف افزایش قانونی را نادیده بگیرند.
این کارشناس مسائل اقتصادی تصریح کرد: طبق مصوبه سال ۱۴۰۳، افزایش اجاره در قراردادهای ثبتشده حدود ۲۵ درصد نسبت به سال قبل محدود شده است، اما در قراردادهای غیررسمی هیچ محدودیتی وجود ندارد و موجران میتوانند هر افزایشی را بر مستأجران تحمیل کنند.
پیری اذعان کرد: چون قیمتهای واقعی در سامانه ثبت نمیشوند، هیچ نهاد نظارتی قادر به رصد یا اثبات افزایش غیرمنطقی اجاره نیست و دادههای رسمی از بازار تولید نمیشود؛ این قراردادها با حذف نظارت و ضمانت اجرایی قانون، ترازوی قدرت را بهطور کامل به نفع موجر تغییر میدهند.
وی درباره آثار رواج قراردادهای غیررسمی بر تورم و بازار مسکن، بیان کرد: این وضعیت هم در سالهای گذشته و هم در سال آینده تأثیر قابل توجهی بر تورم اجاره بها و بیثباتی بازار مسکن داشته و دارد.
افزایش غیررسمی اجارهبها در فصول پیک تقاضا
این کارشناس مسائل اقتصادی افزود: افزایش قراردادهای ثبتنشده مستقیماً در آمار رسمی منعکس نمیشود، اما واقعاً هزینه مسکن خانوارها را بالا میبرد و از طریق انتظارات تورمی به سایر بخشها سرریز میشود. گزارشهای میدانی از رشد ۳۰ درصدی و بیشتر اجارهها حکایت دارد، در حالی که سقف قانونی تنها ۲۵ درصد است و این شکاف، روند سیاستگذاری را با مشکل مواجه میکند.
پیری ادامه داد: در فصل بهار و گاهی پائیز بهدلیل افزایش تقاضا، افزایشهای دلخواه ادامه پیدا میکند و این امر باعث تشدید تورم میشود؛ توافقهای غیررسمی نشاندهنده تضعیف انسجام نظام حقوقی قراردادهاست و تا زمانی که نظارت مؤثر اعمال نشود، انگیزه دور زدن قانون باقی خواهد ماند.
وی تأکید کرد: روند صعودی اجارهبها بهصورت غیررسمی نهتنها تورم واقعی مسکن را بالاتر از آمار رسمی نگه میدارد، بلکه با کاهش شفافیت، بیثباتی بازار را نیز تشدید میکند.
این کارشناس مسائل اقتصادی درباره پیامدهای رواج قراردادهای دستنویس برای مستأجران و موجران، عنوان کرد: این نوع قراردادها امنیت حقوقی طرفین را تهدید و عملاً آنها را از چتر حمایتی قوانین خارج میکند.
پیری در تشریح پیامدهای قراردادهای دستنویس برای مستأجران، تصریح کرد: قراردادهای رسمی با کد رهگیری سند معتبری برای اثبات حقوق مانند مدت و مبلغ اجاره فراهم میکنند، اما قراردادهای دستنویس مستأجران را در حل اختلاف بیپناه گذاشته و خطر افزایش یکطرفه اجاره یا تخلیه را تشدید میکند.
وی در پایان درباره پیامدهای قراردادهای دستنویس برای موجران، گفت: این نوع قراردادها برای موجران نیز چالشهایی ایجاد میکند؛ از جملهعدم امکان تخلیه سریع، از دست دادن مزایای مالی یا معافیتهای مالیاتی و ریسکعدم دریافت اجارهبها به موقع.
چالشهای حقوقی قراردادهای دستنویس
سحر بختیاری در گفتگو با خبرنگار گروه اقتصادی شبکه اطلاعرسانی «مرصاد»؛ با اشاره به رواج قراردادهای دستنویس در بازار اجاره، اظهار داشت: این قراردادها از منظر قانونی فاقد اعتبار کافی هستند؛ مستأجر در صورت بروز اختلاف، شانس بسیار کمی برای اثبات حقوق خود دارد، زیرا هیچ ثبت رسمی و کد رهگیری در پرونده وجود ندارد.
وی افزود: قراردادهای غیررسمی، زمینه افزایشهای دلخواه اجارهبها و سوءاستفاده موجران را فراهم میکنند؛ در این شرایط، حتی اگر مستأجر اعتراض کند، اثبات ادعای خود در مراجع قضائی بسیار دشوار است و معمولاً به دلیل نبود مدارک رسمی، پروندهها طولانی و پیچیده میشوند.
این وکیل پایه یک دادگستری تأکید کرد: مشکل تنها افزایش مبلغ نیست؛ برخی موجران با همین قراردادها، شرایط سکونت را تغییر میدهند یا از مستأجران درخواست پرداخت هزینههای غیرقانونی میکنند؛ بدون ثبت رسمی، هیچ ضمانتی برای رعایت حقوق طرفین وجود ندارد و مستأجر در موقعیت ضعف قرار میگیرد.
بختیاری ادامه داد: موجران نیز در استفاده از قراردادهای دستنویس با خطر حقوقی مواجهاند؛ قراردادهای غیررسمی میتواند در دعاوی قضائی علیه خودشان مورد استناد قرار گیرد؛ حتی ممکن است به پرداخت جریمه یا خسارت محکوم شوند، زیرا قانون برای جلوگیری از سوءاستفاده، ثبت رسمی را الزامی کرده است.
وی درباره مسئولیت نهادهای نظارتی، گفت: اداره ثبت اسناد و سامانه کد رهگیری ابزار قانونی برای تضمین حقوق طرفین است؛ متأسفانه ضعف نظارت وعدم الزام به ثبت رسمی، باعث شده بازار اجاره به صورت غیرقانونی اداره شود و بسیاری از اختلافات بدون پشتوانه حقوقی باقی بماند.
این وکیل پایه یک دادگستری تصریح کرد: از منظر حقوقی، الزام به ثبت قرارداد در سامانه کد رهگیری، مستأجر و موجر را از خطرات قانونی مصون میدارد؛ ثبت رسمی، علاوه بر ایجاد شفافیت، امکان رسیدگی سریع به اختلافات و جلوگیری از افزایشهای غیرقانونی را فراهم میکند و امنیت حقوقی را برای هر دو طرف تضمین میکند.
بختیاری افزود: در دعاوی مرتبط با اجاره، شواهد غیررسمی معمولاً پذیرفته نمیشوند یا بسیار محدود مورد استناد قرار میگیرند؛ بنابراین، قراردادهای دستنویس عملاً مستأجر را از ابزار قانونی دفاع محروم میکنند و احتمال برنده شدن در پروندههای قضائی کاهش مییابد.
وی در پایان تأکید کرد: اگر روند یکهتازی قراردادهای دستنویس ادامه پیدا کند، حجم پروندههای قضائی مرتبط با اجاره افزایش چشمگیری خواهد داشت و مستأجران همچنان در معرض آسیب جدی قرار میگیرند؛ تنها راهکار عملی، اجرای کامل ثبت رسمی و نظارت مؤثر بر سامانه کد رهگیری است.
به گزارش شبکه اطلاعرسانی «مرصاد»؛ با توجه به مشکلات جاری، روشن است که بازگشت بازار مسکن به مسیر قانونی، بدون تقویت نقش مشاوران املاک و اصلاح زیرساختهای ثبت معاملات امکانپذیر نیست؛ ترکیب نظارت مستمر، ثبت رسمی و آموزش تخصصی میتواند از سوءاستفادهها جلوگیری کرده و امنیت حقوقی طرفین را تضمین کند.
راهکارهای عملی نشان میدهند که محدود کردن اختیارات مشاوران، نهتنها رکود و بیثباتی را تشدید میکند، بلکه تبعات اجتماعی و اقتصادی گستردهای بر خانوارها و اشتغال ایجاد خواهد کرد؛ بنابراین، حمایت هدفمند از واسطههای قانونی، کلید برقراری تعادل و اعتماد در بازار است.
بازار مسکن، اگرچه با چالشهای جدی رو به روست، اما با اجرای دقیق قوانین و بهرهگیری از فناوریهای نوین، امکان ایجاد محیطی شفاف و پایدار فراهم میشود؛ در این مسیر، مشارکت فعال مشاوران و رعایت چارچوبهای قانونی، تضمینکننده سلامت و ثبات معاملات خواهد بود.